маркетинговые исследования, сбор цифровых данных, оценка

Оценка земельного участка



20.04//2010

В.В.Балакин


Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится под и над поверхностью этого участка. При этом для пользования воздушным пространством на большой высоте и недрами необходимо получить соответствующие лицензии и осуществлять периодические платежи за их использование.
Отдельная оценка стоимости земельного участка промышленного назначения осуществляется для того, чтобы:

В настоящее время различают несколько видов стоимостей земельных участков:

Кадастровая стоимость земельного участка была введена Федеральным стандартом оценки № 2, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255. Параметр кадастровой стоимости земли был введен на всей территории Российской Федерации для обеспечения экономического регулирования земельных отношений в следующих случаях:

Кадастровая стоимость земли — это параметр, характеризующий стоимость земельного участка исходя из его качества, местоположения и потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Определяется методами массовой оценки в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316, Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39, Техническими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Роснедвижимости от 29 июня 2007 г. № П/0152.
Кадастровая стоимость земли конкретного участка удостоверяется документом, выдаваемым территориальным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству заинтересованным лицам при регистрации земли, при сделках с ней или в других случаях.
Продажная цена земельных участков, принадлежащих государству и продаваемых юридическим и физическим лицам, определяется на аукционах и конкурсах, проводимых в соответствии с Порядком организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды, утвержденным постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. № 2.
Что касается ставок земельного налога, то они определяются самостоятельно каждым субъектом Российской Федерации, иногда, к сожалению, без соответствующих глубоких научных обоснований.
Нормативная цена земли при приватизации земельных участков предприятиями, которые находятся на этих участках, сохранена и составляет в настоящее время 20% кадастровой стоимости.
Налог за городские (поселковые) земли несельскохозяйственного назначения устанавливается на основе средних ставок, которые дифференцируются по местоположению и зонам различной градостроительной ценности. Величину налога определяют местные органы власти. Градостроительные зоны рассчитываются исходя из экономической оценки территории и устанавливаются генеральными планами городов. Средние ставки земельного налога в городах зависят от численности населения, однако в ст. 394 Налогового кодекса РФ определены предельные величины налоговых ставок: максимальная — 1,5% налоговой базы и минимальная — 0,3%.
В столицах субъектов Федерации и других социально-культурных центрах, а также в зонах отдыха и на курортах ставки земельного налога увеличиваются.
Потребительские стоимости земельного участка рассчитываются на базе либо инвестиционной стоимости, которая определяется исходя из данных по величине чистого дохода, по профилю использования и по ставкам дохода, сформулированных инвестором, либо потребительской стоимости участка с учетом его текущего использования (когда величина чистого дохода рассчитывается исходя из существующего использования оцениваемого земельного участка).
Рыночная стоимость земли также дифференцируется на рыночную стоимость, рассчитываемую исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, и рыночную стоимость с учетом текущего использования земельного участка. Отличие последнего вида стоимости участка от потребительской стоимости состоит в том, что при сохраняющемся профиле использования в том и другом случае величины чистого дохода от использования земельного участка берутся разные: при расчете потребительской стоимости это текущий чистый доход, получаемый на конкретном оцениваемом предприятии, а при расчете рыночной стоимости земли с текущим использованием величина чистого дохода определяется исходя из усредненных параметров дохода аналогичных предприятий данного сектора рынка.
В нашем случае при реализации затратного подхода к оценке действующего предприятия выбор того или иного вида стоимости земли зависит от функции оценки. Если функцией оценки является продажа данного действующего предприятия и предполагается, что профиль его сохранится, то рассчитывается рыночная стоимость с существующим профилем использования. Если оценка осуществляется для определения стоимости акций оцениваемого действующего предприятия и предполагается, что профиль его не будет меняться, то рассчитывается потребительская стоимость участка с учетом его текущего использования. Если оценка предприятия осуществляется для продажи и его будущий профиль неизвестен, но известно, что профиль можно поменять, то рассчитывается рыночная стоимость с реализацией принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Известно около двадцати методов оценки земельного участка. Ниже рассматриваются десять из них, а именно:

Метод сравнительного анализа сопоставимых продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении поправок в цены продаж. С помощью данного метода определяется рыночная стоимость земельного участка. При этом оценщик должен помнить, что публикуемые в периодической печати цены на земельные участки (например, в Подмосковье) — это так называемые цены продавца (т. е. завышенные цены), тогда как в целях сопоставления и сравнения необходимы фактические цены сделки. Если фактических цен не удается обнаружить, то пользуются ценами продавца с соответствующей корректировкой.

Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками, по которым состоялись сделки, осуществляется по двум компонентам:

Элементами сравнения являются следующие факторы:

Инфраструктура земельного участка (освоенный или неосвоенный участок, имеются ли удобные подъездные пути — автомобильные, железнодорожные, водные, имеются ли достаточные энергетические мощности, канализация и т. п.) — это один из основных элементов сравнения, по которому делаются существенные поправки.
Если условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка отличаются от обычных (например, для покупки участка был взят 100%-й кредит) или предполагают большие размеры платежей по процентам, то такие сделки необходимо тщательно анализировать и делать соответствующие поправки к ценам данных сделок.
Те же рассуждения относятся к условиям самих продаж, т. е. к обстоятельствам, которыми руководствовались покупатель и продавец в момент сделки. Данные по условиям продаж получить довольно трудно. Другая трудность — это определение величины поправки на те или иные отличия в условиях продаж. Правилом, по-видимому, должно быть: если оценщик выявил отличия в условиях сопоставимой сделки и определил величину поправки, то он должен эту поправку учесть. Если же величину поправки определить трудно, то необходимо отказаться от сравнения по данной сделке.
Время продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Чтобы производить поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т. е. знать, как происходит изменение цен на землю с течением времени. В российских условиях имеют место тенденция ежегодного повышения цен на городские земельные участки и значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой — падают. По Подмосковью, например, сезонные колебания в некоторых районах достигают 15—20%.
Для оценщика важно провести глубокий анализ соотношения спроса и предложения на земельном рынке и выявить тенденции в ценах продавцов и в ценах покупателей. Иногда принятие того или иного законопроекта или правительственного постановления оказывает значительное влияние на поведение участников земельного рынка. Например, с принятием Земельного кодекса земельный рынок резко активизировался.
Одним из существенных элементов сравнения сопоставимых продаж является местоположение земельного участка, на котором находится предприятие.
Важным элементом сравнения сопоставимых продаж являются физические характеристики земельного участка. Ими могут быть параметры почв, размеры участка, наличие резервных территорий, глубина, форма (прямоугольный или многоугольный), наличие дренажа, угол наклона участка и др.
На цену участка определенное влияние оказывает степень активности земельного рынка. Например, уровень активности земельного рынка в 50 км от Москвы выше, чем в более удаленных зонах. Оценщику необходимо делать поправку на этот элемент сравнения продаж.
Правила внесения поправок. В США ранее применялось множество способов внесения поправок в цены сопоставимых продаж, но после принятия Положения о едином отчете по оценке жилья появились стандарты оценки жилья, которыми оценщики руководствуются. Согласно этому Положению, оценщик должен производить сравнение продаж не менее чем по трем недавним продажам объектов, наиболее сходных и расположенных близко к оцениваемому земельному участку. Поправки делаются рублевые, в у.е. и процентные. Если какой-либо значимый элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству или более удобен, чем в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка (-), которая снижает цену этого сопоставимого объекта оценки. Наоборот, если какой-либо элемент сопоставимого объекта уступает по качеству либо менее удобен, чем в оцениваемом объекте, то вносится плюсовая (+) поправка, увеличивающая цену сопоставимого объекта и соответственно стоимость.
Данное правило справедливо и для нашей российской действительности.
Оценщик должен помнить: поправки делаются к цене продажи сопоставимого объекта, с которым сравнивается оцениваемый объект.
Методы определения стоимости земельного участка.
Метод соотнесения
. Данный метод оценки земельного участка состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего строение и земельный участок, на две составляющие — цену здания и цену земельного участка. Причем оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка.
Иногда для приблизительных прикидок цены земельного участка можно исходить из того, что доля издержек на приобретение земли под жилищное строительство (по данным Национальной ассоциации жилищных строителей США) составляет около 35% (для неосвоенных участков — около 15%)'. Оценщик должен помнить: чем старше здание, тем больше доля земельного участка, на котором это здание находится, в общей цене.
Метод капитализации земельной ренты. Определение стоимости земельного участка с помощью метода капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в российских условиях пока не получил широкого распространения, так как сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации в настоящее время найти непросто ввиду отсутствия активного земельного арендного рынка.
Метод «техника остатка для земли». Данный метод оценки стоимости земельного участка отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и строения, возведенного на нем. В данном случае имеется в виду доля прибыли, отнесенная к земельному участку.
Метод развития (освоения) земельного участка. Этот метод используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки, когда строительные организации приобретают участки земли, застраивают их коттеджами и продают.
Метод развития участка предполагает реализацию следующей технологии оценки:

При определении размеров индивидуальных участков необходимо учитывать физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения.
Часто размеры земельных участков определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов, т. е. исходя из спроса на них. Обычно размеры индивидуальных земельных участков составляют 6, 8, 10, 12, 15, 20, 25 соток. Предположим, что, например, в Подмосковье наибольшим спросом на земельном рынке пользуются земельные участки размером 12 соток. Этот размер земельного участка и используем в дальнейших расчетах для определения размера индивидуального земельного участка и количества участков.
В данном случае освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены жилые дома по индивидуальным проектам.
Расчет стоимости освоенных (застроенных) участков производится методом сравнительного анализа продаж сопоставимых освоенных участков.
Издержки строительства и продаж земельных участков включают расходы по расчистке, планировке и разметке участка; на строительство дорог, тротуаров, подземных инженерных коммуникаций, коттеджей; прокладку электричества и газа; накладные расходы (содержание управленческого персонала, охраны и др.), страхование, налоги, затраты на рекламу и комиссионные за продажу освоенных участков. В издержки включается также предпринимательская прибыль, которую получит инвестор в случае успешной реализации проекта.
Величина выручки от продаж определяется умножением стоимости индивидуальных освоенных участков на их количество.
График строительства и продаж участков строится путем прогнозирования периода строительства и продаж земельных участков.
Ставки дисконта, применяемые для дисконтирования денежного потока, должны отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков. Эти ставки должны быть довольно высоки ввиду значительных рисков освоения и продаж участков (особенно если оцениваемый земельный участок находится вдалеке от водоема).
Метод затратный состоит в определении стоимости земельного участка исходя из издержек на его освоение.
Метод единиц сравнения (или метод удельной стоимости) заключается в расчете по отдельным районам средних значений стоимости единиц сравнения (1 га, 1 сотки, 1 м2 земельного участка) и нанесении их на карту. Средние значения определяются путем расчета медианы или среднеарифметического значения стоимости единицы сравнения по аналогичным земельным участкам.
Для определения стоимости оцениваемого земельного участка соответствующее значение удельной стоимости умножается на площадь данного участка.
Метод базового участка состоит в определении удельной стоимости базового земельного участка и в последующем сравнении с ним оцениваемых участков. В результате сравнения делаются соответствующие уточняющие стоимость поправки. Выбор земельного участка в качестве базового обусловливается местоположением и формой участка, либо соотношением спроса и предложения на участки различных размеров, либо другими критериями. Например, наибольшим спросом на подмосковном земельном рынке пользуются участки площадью 12 соток, поэтому удельную стоимость именно таких участков нужно принять для сравнения со стоимостью оцениваемого участка.
Метод валового рентного мультипликатора заключается в определении рыночного соотношения между продажными ценами на аналогичные земельные участки и фактическими или потенциальными валовыми чистыми доходами с этих участков, т. е. в определении валового рентного мультипликатора и использовании его для расчета стоимости оцениваемого участка. При этом используется фактический или потенциальный валовой доход с оцениваемого участка.
Стоимость арендуемого земельного участка для арендатора — это стоимость прав его аренды. Стоимость прав аренды земельного участка для арендодателя — это денежная сумма, которую готов заплатить сегодня потенциальный инвестор за право пользования этим участком на основании договора аренды с целью получения определенного дохода или выгоды от эксплуатации участка в будущем. Право аренды на оцениваемый земельный участок для арендатора имеет стоимость лишь в том случае, если арендная плата по арендному договору ниже рыночной арендной платы. Если арендная плата по договору выше рыночной арендной платы или равна ей, то право аренды для арендатора равно нулю. В таком случае говорят: арендный договор для арендатора ничего не стоит. На практике обычно, когда говорят о стоимости аренды земельного участка, имеют в виду стоимость его аренды для арендодателя.
Для оценки стоимости аренды земельного участка для арендодателя используются доходный и сравнительный подходы.
В области доходного подхода к оценке арендных прав на земельный участок интересны, на наш взгляд, исследования Н.А. Мориной. Она рассмотрела различные подходы к оценке рыночной стоимости арендных прав на земельный участок:

Оценщик должен знать: стоимость арендных прав на земельный участок дифференцируется для арендатора и для арендодателя. Для арендодателя рыночная стоимость арендных прав на земельный участок определяется в основном исходя из текущей стоимости будущих доходов. А для арендатора стоимость арендных прав на земельный участок определяется текущей стоимостью разницы между рыночной стоимостью прав аренды на этот участок и арендной платой, которую арендатор заплатит за этот участок.
В расчете стоимости арендных прав на земельный участок, с точки зрения арендодателя, интересен также московский опыт определения прав долгосрочной аренды земельного участка. В методике определения стартовой стоимости долгосрочных арендных прав на земельные участки, разработанной Москомземом, соединены два подхода к оценке — нормативный и рыночный. Нормативный подход реализуется использованием годовой базовой ставки арендной платы за землю, которая рассчитывается исходя из традиционных подходов к оценке стоимости земли. Рыночный подход реализуется в корректировке этой базовой ставки и капитализации ее за ряд лет.
В заключение следует подчеркнуть слабую разработанность проблемы определения арендных прав на земельные участки и необходимость активизации исследований в этой области.