маркетинговые исследования, сбор цифровых данных, оценка

Оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенной коммерческой деятельности



09.06//2011

RICS


 

1. Введение

1.1. Необходимо уделять особое внимание вопросам применения рыночной стоимости к определенным категориям имущества, приобретение и реализация которого, как правило, осуществляется с учетом коммерческого потенциала. В частности, к таким объектам имущества относятся гостиницы, бары, рестораны, театры или кинотеатры, АЗС и пансионаты. Основная характеристика имущественных объектов, реализуемых с учетом коммерческого потенциала, состоит в том, что их проектирование или перепрофилирование отвечает определенному целевому назначению, а права собственности на них после продажи действующего предприятия, как правило, утрачиваются.

1.2. В положениях настоящего руководства освещаются исключительно вопросы оценки недвижимости, предназначенной для ведения определенной коммерческой деятельности. Также учитываются дополнительные критерии, которые в таких случаях оценщик должен принимать во внимание, однако непосредственно сами методы оценки, которые определяются спецификой имущества как объекта оценки, в данных положениях не рассматриваются.

2. Терминология, используемая в настоящем руководстве

2.1. Необходимо, чтобы оценщик учитывал и понимал, что терминология, используемая в настоящем руководстве, может иметь иное значение при ее использовании другими профессиональными консультантами. В частности, применительно к процессу оценки термин «имущество», приведенный в глоссарии, в другом контексте может означать нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности. Если не оговорено иное, в положениях настоящего руководства термин «имущество» имеет закрепленное за ним в глоссарии значение. Используемые в настоящем руководстве терминологические и понятийные категории имеют значения, сформулированные ниже.

2.2. Недвижимость, предназначенная для ведения определенной коммерческой деятельности.

Недвижимость, предназначенная для ведения определенной коммерческой деятельности - гостиницы, заправочные станции, рестораны и т. п., рыночная стоимость которого может включать и другие активы, отличные от земли и зданий. Такое имущество обычно продается на рынке как операционные активы с учетом их коммерческого потенциала.

2.3. Оценка стоимости действующего предприятия

При оценке стоимости действующего предприятия, как правило, учитываются следующие параметры:

Расходные материалы и запасы, как правило, не учитываются.

2.4. Эффективный управляющий

Рыночная концепция, в соответствии с которой потенциальный покупатель, а следовательно, и сам оценщик, определяют устойчивый уровень продаж и будущей доходности, которого может достичь действующий эффективно квалифицированный управляющий бизнеса, включающего оцениваемый объект имущества. Эта концепция опирается на коммерческий потенциал, а не на фактический уровень продаж, характерный для существующего владельца, поэтому какой-либо персональный гудвилл не учитывается.

2.5. Гудвилл

Передаваемый гудвилл. Нематериальный актив, который возникает благодаря особому наименованию, репутации имущества (бизнеса), лояльности его клиентов, местоположению и аналогичным факторам, приносящим экономические выгоды. Этот актив присущ специализированному коммерческому имуществу и будет передан новому владельцу в результате продажи.

2.5.1. В изданных ранее руководствах RICS для передаваемого гудвилла использовано определение «внутренний гудвилл». В контексте оценки данные категории идентичны. Другие профессиональные консультанты могут оперировать иными определениями видов гудвилла, например «свободный гудвилл», которые не имеют отношения к имущественной оценке. Что касается оценки недвижимости, предназначенной для ведения определенной коммерческой деятельности, гудвилл либо может, либо не может быть передан с имущественным правом.

Персональный гудвилл. Величина прибыли, превышающей рыночные ожидания и подлежащая аннулированию при продаже специализированного коммерческого имущества, которая рассматривается во взаимосвязи с финансовыми факторами, имеющими отношение конкретно к текущему владельцу бизнеса, такими как особенности налогообложения, амортизационная политика, издержки привлечения займов и инвестированный в бизнес капитал.

2.5.2. Персональный гудвилл, если его можно установить, остается у владельца предприятия и может быть включен в состав другого имущества. Замечание об «аннулировании» персонального гудвилла относится к отдельному компоненту персонального гудвилла, который не учитывается при оценке объема коммерческих операций, осуществляемых на базе оцениваемого имущества, а не к самому персональному гудвиллу, который по определению является нематериальным активом.

3. Допущения, используемые при проведении оценки

3.1. При оценке имущества с коммерческим потенциалом, как правило, используются специальные допущения.

3.2. Если имущество имеет коммерческий потенциал и аналогичная деятельность будет осуществляться и в дальнейшем, в качестве стандартного допущения используется: рыночная стоимость полностью укомплектованной оборудованием функциональной единицы с учетом коммерческого потенциала.

3.3. Если имущество представляет собой пустующий объект в результате прекращения коммерческих операций либо объектом оценки является новое имущество, на котором коммерческие операции еще не ведутся и не могут быть переданы, используются иные допущения. Например, если коммерческое оборудование или большая его часть была вывезена с пустующего объекта имущества (либо на новом объекте оборудование еще не установлено), оценку таких объектов можно проводить с учетом коммерческого потенциала.

3.4. На стоимость имущества может существенно повлиять факт расформирования предприятия, а также полный или частичный вывоз оборудования. Поэтому во многих случаях представляется целесообразным отражать стоимость на основе одного или нескольких специальных допущений, а также с учетом базовых параметров, отражающих текущую ситуацию. Данное требование часто используется при консультировании кредитора по вопросам стоимости недвижимости, предназначенной для ведения определенной коммерческой деятельности, в связи с необходимостью получить гарантии по обеспечению кредита. Из этого не следует, что разница между таким специальным допущением и значением параметра стоимости, отражающего текущую ситуацию, представляет собой стоимость передаваемого гудвилла, и оценщики не должны указывать на такое соотношение. Например, указанная разница в коэффициентах может отражать временные затраты и фактические издержки, связанные с вывозом хозяйственного инвентаря и закупкой нового оборудования. 

3.5. В таких случаях, как правило, используется следующее допущение:
рыночная стоимость пустующего имущества с учетом коммерческого потенциала [рассчитываемая на основе следующих специальных допущений...].

4. Подход к оценке

4.1. Оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенной коммерческой деятельности, обязательно предусматривает учет имущественных прав, а также всего комплекса оборудования, необходимого для дальнейшего осуществления хозяйственной деятельности (если предполагается, что предприятие полностью укомплектовано оборудованием). В этом случае под оборудованием понимаются установки, машины и оборудование, хозяйственный инвентарь, приборы и комплектующие узлы. Однако к этому вопросу нужно подходить очень внимательно, поскольку данное допущение не обязательно означает, что в ходе оценки будет учитываться весь комплекс такого оборудования. Например, при проведении оценки в связи с планируемой сделкой или для целей обеспечения будет определено, что отдельные узлы или компоненты оборудования принадлежат третьим сторонам, следовательно, такое оборудование при оценке имущественных прав не учитывается. Во избежание недоразумений при составлении договора на оценку оценщик всегда должен четко определять объекты имущества, включенные в оценку, и раскрыть их в отчете.

4.2. Если права собственности на активы, важные для осуществления хозяйственной деятельности предприятия, отделимы от прав на земельные участки и здания, или на них оформлены отдельные договоры финансового лизинга, или существуют иные финансовые обязательства, может возникнуть необходимость сделать допущение о том, что владельцы или бенефициары обязательств согласятся на передачу актива в случае продажи предприятия. Если для такого допущения нет достаточных оснований, оценщик должен тщательно изучить и описать в отчете возможное влияние на вывод о стоимости того факта, что указанные активы не будут доступны покупателю.

4.3. Оценщику необходимо учитывать разницу между рыночной стоимостью предприятия и его стоимостью (ценностью) для конкретного оператора. Ценность для конкретного оператора будет складываться из текущей и по-тенциальной чистой прибыли предприятия, деятельность которого организована определенным образом. Несмотря на то, что текущий оператор будет одним из потенциальных покупателей, при определении стоимости оценщику необходимо понимать требования и достижимый уровень доходности для всех других потенциальных покупателей, а также динамику свободного рынка.

4.4. Оценка, проводимая на основе рыночной стоимости, должна отражать только передаваемый гудвилл, относящийся к недвижимости, предназначенной для ведения определенной коммерческой деятельности. В ходе оценки не учитывается персональный гудвилл нынешнего собственника или субъекта управления предприятием, который не передается приобретателю имущества. Например, субъект управления предприятием - физическое лицо - может значительно повысить стоимость (персональный гудвилл) отдельных объектов имущества благодаря собственной известности, либо субъект управления предприятием - юридическое лицо - может существенно увеличить стоимость благодаря своему товарному знаку или лицензионному бренду. Такие дополнительные преимущества будут реализованы этими физическими и юридическими лицами и на новом предприятии, которое они могут организовать, но не будут переданы любому приобретателю имущества. Более того, такая дополнительная стоимость может быть ликвидирована владельцем лицензии.

Оценка потенциала

4.5. Недвижимость, предназначенная для ведения определенной коммерческой деятельности, рассматривается в качестве отдельных объектов коммерческого назначения и, как правило, оценивается на основании потока доходов до уплаты налогов, процентов, начисления износа и амортизации (EBITDA); при этом используется допущение о том, что коммерческая деятельность будет осуществляться и в дальнейшем. EBITDA действующего предприятия часто отличается от значения EBITDA, определенного оценщиком, который в своих расчетах руководствуется результатами анализа рыночных данных относительно потенциальных доходов.

4.6. Оценщик должен оценить объективно поддерживаемый объем коммерческих операций и перспективный уровень прибыльности, которого может достичь рациональный оператор и который потенциальный покупатель, вероятно, будет использовать в качестве базового ориентира при подготовке предложения о покупке. Когда коммерческая информация поступает от фактического оператора, оценщик не должен исходить из того, что она отражает справедливый уровень дохода для данного предприятия. Как при оценке инвестиционного имущества, оценщик должен проверить соответствие используемого уровня арендного дохода рыночным условиям, при оценке недвижимости, предназначенной для ведения определенной коммерческой деятельности, оценщику необходимо проверить путем сравнения с компаниями-аналогами - отражает ли текущий объем коммерческих операций их потенциал с учетом сложившихся в данный момент условий на рынке.

4.7. При оценке будущего коммерческого потенциала предприятия оценщик должен исключить из расчетов любой оборот и прибыль, обусловленные исключительно личным профессиональным опытом, квалификацией, репутацией и (или) брендом владельца лицензии, нынешнего собственника или администрации. Однако оценщик должен учитывать в расчетах любой дополнительный коммерческий потенциал, который может быть реализован под руководством рационального субъекта управления предприятием, к которому на дату оценки переходит действующая компания.

4.8. При оценке объектов недвижимости, предназначенной для ведения определенной коммерческой деятельности, оценщик должен сопоставить объем прибыльности от коммерческих операций с аналогичными категориями и видами деятельности, поэтому важно правильно понимать потенциальные возможности таких типов имущества в плане получения прибыли, а также уметь сравнивать их.

4.9. Оценщик стремится установить достоверность и объективность коммерческой информации, предоставляемой для целей проведения оценки. При наличии любых сомнений в достоверности самой информации или лежащих в ее основе допущений оценщик должен рекомендовать проведение проверки.

4.10. Для многих коммерческих единиц механизмом передачи действующего предприятия является продажа долей собственности или прав аренды на имущество. Информацию о такого рода операциях можно использовать для сравнения при оценке объектов недвижимости, предназначенной для ведения определенной коммерческой деятельности, при условии, что оценщик имеет возможность исключить стоимость составных элементов сделки, не значимых для оценки недвижимости, предназначенной для ведения определенной коммерческой деятельности, в частности, товарных запасов, расходных материалов, денежных средств и нематериальных активов.

4.11. Для сопоставления можно руководствоваться другими базовыми ориентирами - физическими характеристиками. Например, при сравнении двух гостиничных комплексов можно использовать метод определения стоимости в расчете на гостиничный номер. Однако при использовании данного метода необходимо, чтобы использовалась единая база сравнения в отношении категории, местоположения, условий функционирования и т.д.

4.12. Новая конкурентная ситуация может серьезно отразиться на уровне прибыльности, а значит, и на стоимости. Оценщик должен учитывать фактор воздействия текущего и прогнозируемого уровня конкуренции, и если ожидается его дальнейшее увеличение, то это необходимо отразить в отчете об оценке и дать заключение о комплексном влиянии данного фактора на уровень прибыльности и стоимость.

4.13. На стоимость недвижимости, предназначенной для ведения определенной коммерческой деятельности, могут оказывать весьма существенное влияние и внешние факторы, в частности строительство новой дороги или изменение действующего законодательства.

4.14. Особенно тщательно следует подходить к оценке, если она проводится с целью подготовки финансовой отчетности: необходимо убедиться, что другие компоненты финансовой отчетности ранее не были включены в оценку.

Лицензии, разрешения, сертификаты, свидетельства и согласования

4.15. В случае отчуждения покупателю объектов имущества являющихся полностью укомплектованными оборудованием функциональными единицами, как правило необходимо переоформить лицензии или другие установленные нормативными положениями разрешения, а также использовать преимущества ранее достигнутых согласований, действующих сертификатов и разрешительных свидетельств. При оценке недвижимости, предназначенной для ведения определенной коммерческой деятельности, обычно предусматривается передача или переуступка всех лицензий и разрешений на момент передачи имущественных прав, поэтому, если оценщик руководствуется другим допущением, его нужно четко обозначить в качестве специального допущения.

4.16. Оценщик по возможности осуществляет проверку связанных с имуществом лицензий, полученных согласований, разрешений, сертификатов и свидетельств. Если это не представляется возможным, принятые допущения фиксируются в отчете об оценке, в который также необходимо включить рекомендации о целесообразности проверить наличие указанных документов юристами заказчика.

5. Распределение (или разбивка) стоимости или цены сделки на компоненты

5.1. Если оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенной коммерческой деятельности, была проведена как единого укомплектованного оборудованием предприятия, оценщика могут попросить провести оценку с разбивкой на компоненты.

5.2. Если сделка предусматривает отчуждение недвижимости, предназначенной для ведения определенной коммерческой деятельности, или передачу предприятия иной формы, оценщика могут попросить сделать разбивку цены сделки с учетом одного или всех указанных ниже компонентов:


В ряде случаев такая разбивка необходима для целей, связанных с обеспечением кредита или налогообложением имущества.

5.3. Для разбивки стоимости на компоненты оценщик должен иметь детальное представление об условиях и порядке функционирования рынка с учетом отраслевой специфики, а также уметь разграничить стоимость передаваемого гудвилла и персонального гудвилла.

6. Оценка действующего предприятия или бизнеса

6.1. Положения настоящего руководства не распространяются на оценку действующих предприятий или бизнеса.

6.2. В таких случаях необходимо руководствоваться положениями МСО «Оценка предприятия».

6.3. Члены института, осуществляющие оценку недвижимости, предназначенной для ведения определенной коммерческой деятельности, могут активно участвовать в оценке и передаче предприятий. Они приобретают специализированные знания, навыки и получают доступ к соответствующим данным, которые позволяют осуществлять такого рода консультационную деятельность.

6.4. Вопросы оценки нематериальных активов в положениях настоящего руководства не рассматриваются; оценщик должен взаимодействовать с другими консультантами, имеющими знания в области анализа финансовых показателей предприятия и оценки нематериальных активов, в частности товарных знаков и знаков обслуживания (в соответствующих случаях).